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济南律师马如杰的博客

心存敬畏,伸张正义。

 
 
 

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关于我

马如杰律师,济南市第四届青年优秀律师。毕业于山东大学,法学硕士学位,中国致公党党员。 擅长刑事辩护,办理了大量刑事案件,包括故意杀人案,故意伤害案,寻衅滋事案,受贿案,滥用职权案,玩忽职守罪,敲诈勒索案,非法拘禁案,毁坏公私财物案,盗窃案等刑事案件,积累了丰富的办案经验。 手机:13905315398 电子邮箱mrjlawyer@126.cn 律师在线咨询TM:844148651 律所网站:http://www.9148law.com/

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规避买房风险 要学会解读购房合同中的"潜台词"  

2014-08-15 09:00:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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http://www.xinhuanet.com/house/jn/zt/xhyy-mrj/mrj.html
        2014年一季度以来,济南房地产市场行情越来越复杂多变,由购房所引起的各类法律纠纷日益突出;日前,山东元序律师事务所主任马如杰在接受新华网《新华有约》栏目采访时表示,购房人可从向有关部门了解楼盘情况、考察开发商资质等方面规避购房过程中潜在的各种风险;同时马律师提醒购房者,在签订购房合同时,一定要仔细阅读各类条款,明确其中隐藏的风险再做决定。
  
  购房人可考察开发商资质 规避烂尾风险
      “烂尾”楼盘在济南并不少见,每当楼市下行时,购房人都会有担心买到“烂尾楼”的顾虑;马律师告诉记者,楼盘发生烂尾,表明项目的资金链已经出现问题,或者开发商已经携款“跑路”,购房人维权会比较困难,最理想的情况是在购买之前就避免“烂尾”风险。
    “造成楼盘烂尾的原因一般有两个,一个是资金短缺,开发商无力完成项目,只能中断运营;第二个是开发商携款跑路,导致楼盘烂尾”马律师说,想要规避楼盘烂尾风险,就要对所购买的项目进行深入了解。
    记者了解到,考察一个项目是否有烂尾风险,可以到相关职能部门了解信息,做到心里有数。比如说可以到土地管理部门了解项目的用地性质,也可以到规划部门了解项目有没有超出规划等等;其次是考察开发商的资质及其日常的信誉情况,对其之前开发的项目做一个简单的了解。“你会发现,有的开发商是专门针对一个项目成立的,这个时候作为购房者就应该警惕,这种开发商开发的项目,烂尾风险就比较大。”
    认购协议要看清楚对所收“费用”的规定
    购房人在购房过程中,在签订商品房买卖合同之前,有时还要先签订一个“认购协议”,购房者向开发商缴纳一定的“费用”表明购买意向,双方就房屋买卖有关事宜进行初步确认。马律师告诉记者,在这个过程中,一定要看清开发商对所收“费用”是否退还的规定。
    马律师告诉记者,认购协议一般有两种形式,一种是开发商以收取“定金”的形式与购房者签订购买协议;在这种情况下,购买者要看清楚开发商所收取费用的性质。如果在认购协议当中,开发商明确写明是定金,若购房人缴纳定金后不继续购房,那么开发商有权不退还定金。
    另外一种认购协议,是开发商以“意向金”的形式,与购房者签订认购协议,在这种情况下,如果购房人不再继续购房,“意向金”是可以退还的。但是购房人应注意与开发商约定“意向金”的退还时间。“在以往我们碰到的一些案例当中,有的开发商,虽然标明收取的是‘意向金’,也答应退还,但是因为当时购房人对退款时间的疏忽,造成开发商一直拖延退还‘意向金’,给购房者造成损失。”马律师说。
    签订购房合同前 需鉴别合同中隐藏的风险
    目前,住房市场上签订的商品房买卖合同,大都是开发商提供的格式合同,并且开发商在一般情况下也不会对合同进行更改或者签订附加条款。然而,即便是这样一份条框十分固定的合同,也有可能存在“猫腻”。
    马律师告诉记者,在签订商品房买卖合同之前,一定要找专业的法律人士对合同进行分析,当合同中的一些条款明显利于开发商,而不利于购房者的时候,就要考虑开发商想通过这些条款规避哪些问题。如果购房者觉得自己能够承受这种风险的话,就可以考虑签订合同,反之,就可以考虑放弃购买。例如,在有些开发商提供的格式合同中,对逾期办理房产证的违约金约定比例非常低,这就表明开发商有逾期办理房产证的可能。
    “我见过这样的合同,逾期办证违约金的比例是合同价款的万分之一,甚至只有万分之零点五,如果到了约定时间,开发商不能协助购房者办理房产证,所支付的违约金只是房屋总价的万分之一或者万分之零点五。”马律师说,“打个比方,100万的房产,到时候办不了房产证,开发商就需要支付违约金,如果比例是万分之一的话就是1万元,如果是万分之零点五的话,就只有5000元,违约金明显比较低。”
    马律师告诉记者,出现这种情况,一般是楼盘项目某些方面存在问题,开发商可能要延长办证时间,如果逾期不能办理,就可以承担比较小的违约责任。所以购房人需要考虑,自己能不能承受开发商不能按照规定时间办理房产证的问题。“如果购房人不太在意的话,也可以考虑购买;但同时也要看一下,项目的房产证是延期办理,还是根本不能办理。一般像超出规划、土地性质不符这类问题,是不能办理房产证的,这样风险就比较大了。”马律师说。
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